文旅地产的成功路径在哪里?
时间:2019-04-23     来源:     浏览次数:
文旅地产的发展大势及存在的问题

 
目前中国房地产去库存的压力大,传统旅游产业更是结构性供给不足,一方面高品质、精品旅游产品供不应求;另一方面,因为旅游投资热度过于集中在酒店、旅游地产、低品质景区,普遍存在“缺情怀、少特色,市场吸引力不足”等现象,最终造成了很多资源的闲置。
 
 从市场的需求角度来看,中国人从城居生活的1.0时代真正进入到了旅居生活的3.0时代,大量休闲度假需求应运而生。伴随着城市化迅猛发展,都市人的休闲度假需求,急需有品质、有情怀、有特色的休闲度假产品来释放巨大的市场需求,因而大众观光旅游产品的发展也已经由资源导向型逐步发展为现在的生活方式导向型。
 
两大产业供给侧改革和市场需求释放的驱动力,文旅市场迎来了一个蓬勃发展的时期。目前世界主要大国和经济体如美国、俄罗斯、日本和欧盟国家都已纷纷把发展文化产业与旅游业上升为国家战略性产业。文旅地产从字面上是“文化+旅游+地产”,其核心是“文旅”而不是“地产”,其产品形式是“文旅产品体验和服务”而不是“房屋供应”。
 
文旅地产存在的三大问题:
 
首先,表现为供需不均,结构性过剩与结构性短缺并存,高水平、高质量供不应求,而低水平、低质量供过于求;
其次,表现为资本不畅,如何实现资本与项目的有效对接成为此中关键;
再次,表现为运营不强,诸如配套不够、盈利不足、管理不专等问题日益凸显。
 
文旅地产需要解决两大难点


 
文旅地产开发过程中的两大难点:
 
一是必须要有大的资金投入,这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出“的领域;
 
二是商业模式的设计和品牌的塑造,一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品,塑造获取优惠资源的企业和产品品牌,形成可持续发展的运营模式。
 
我们现在看到国内旅游地产的发展还处在一个初期阶段,与国际上有很大差距,大致表现在四个方面:旅游主导特点、产品多元特点、长线经营特点、市场广泛特点。这种比较的意义在于感受差异及意识问题,并不是说什么都需要跟国外一致。
 
那么如何解决开发难点?我们认为:文旅地产的本质是为人们提供一种全新的生活方式。“全新”体现在六个方面:良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构、独特的生活方式。
 
 文旅地产开发应满足三个需求:生态、文化、健康。
 
 第一个是生态的需求。
 
 第二个是文化的需求,我们认为现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征,要满足文化的需要,项目需要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。
 
 第三个是健康的需要。
 
 所以,当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞,文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手。天时、地利、人和均已具备,文化旅游地产迎来了自身发展的机遇期。
 
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