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破题特色小镇盈利模式,这三个因素你必须考虑!
2018-02-09 17:18:26
        
     
 自2016年7月以来,特色小镇发展如火如荼。众多企业扎堆进入特色小镇开发,但许多人却对特色

小镇如何盈利不甚清晰。因此,弄清特色小镇的盈利模式至关重要。特色小镇开发涉及多方,本文

将从政府、开发商、金融机构三个角度对特色小镇的盈利模式进行解析。 


特色小镇盈利模式图解

 
1. 政府

政府是特色小镇发展的最主要推动者,特色小镇的发展不仅可以推动地方经济的快速发展升级和就

业人口的聚集,也给政府带来了巨大收益。

1.1 税收收入
特色产业作为特色小镇的核心,以特色产业为核心而发展聚集的产业链上下游企业将给政府带来巨

大的税收收益和就业人口,从而带动地方的发展。

1.2 土地溢价

特色小镇的发展成熟必将带来周边土地的溢价,政府通过土地财政可以获得大量收入。

除了这些财政收益以外,特色小镇将为地方带来更多无形的收益,如城市环境的优化、民生的改

善、城市影响力的提升、产业生态圈的形成、就业增加和更多高素质人才的聚集等等,这些难以用

金钱衡量的社会经济环境改善,是政府大力推动特色小镇开发的重要动力。

 

以玉皇山南基金小镇为例,该小镇根据金融人才国际化、精英型的特点,坚持市场化运作、产业

链招商、生态圈建设的模式,通过联合政府性行业组织、龙头企业和知名中介,开展海内外招商及

合作业务,快速推动私募金融集聚发展,一批涵盖股权投资、商品期货、固定收益等方面的金融精

英汇聚小镇。自2015年玉皇山南基金小镇正式揭牌之后,已经有1000多家对冲基金和私募基金在

小镇注册,资金管理规模达5800亿元(约合840亿美元)。由于一般的基金公司都可以得到30%的

税费补贴,更增加了其吸引力,玉皇山南基金小镇现在已然成为上海、北京和深圳之外中国最大的

对冲基金聚集地。2015年税收超过4亿元,而2016年第一季度税收就超过了3亿元,实现了爆发式增长。 

 



玉皇山南基金小镇

 

其与杭州云栖小镇一样都是由政府主导开发和经营环境,通过特色产业(玉皇山南基金小镇以对冲

基金为主导产业,云栖小镇以云计算为主导产业)培育、主导产业企业聚集、产业优惠政策和优质

环境塑造,使小镇经济迅猛发展,税收猛增,并带动小镇及周边土地的溢价。


2.开发商
开发商是特色小镇的开发主体,涉及小镇开发的前中后全链条,从土地整理就开始介入,往往一直延伸到小镇运营。对于开发商来说,可以从以下几点收益:
1.
政策性资金
对于旧工业区、旧城改造,政府往往有一定的政策性资金补贴和土地优惠政策,这将大大降低企业的前期投入成本。而企业在引入相关产业和项目落地小镇时,往往政府也有相应的招商奖励补贴。
2.基础建设收益

这里主要是指土地整理和公共基础设施的工程建设收益。如华夏幸福受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,变毛地为熟地后,通过政府回购,获得盈利。
3.项目运营收益

对于开发商来说,门票、交通、租金、经营性物业的营业收入和部分产权物业的销售收入以及关联产业的收益都是其长久运营小镇的收入来源。
4.地产收益

通过特色小镇政策获得土地是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力。通过一定程度的地产开发用地和产业用地的配比,开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出,长短相济,长远发展。 


 



深圳甘坑客家小镇

 

以华侨城深圳甘坑客家小镇项目为例,该项目是由深圳市龙岗区政府、华侨城集团公司和深圳市甘坑生态文化发展有限公司三家公司,以PPP模式合作开发的,总投资额300亿元。该项目将以新型文化创意产业为特色,尤其是导入和培育具有高科技含量和高艺术水准的原创文化内容产业,形成高端文化创意产业园区,带动“文化+”相关的科技、旅游、商业、生态、农业、教育、家居等现代新型城镇化产业的转型升级和快速发展,以“文化+旅游+城镇化”发展模式驱动,通过三至五年初步将其建成中国内容文化创意产业的示范基地,实现年产值突破百亿。

甘坑客家小镇重点规划五个功能区,包括华侨城(甘坑)文化旅游小镇、中国文学部落、绿道主题鲜花农庄、山水剧场公园和华侨城艺术家园。其收入来源由“门票收入+租金+销售分成”构成,项目中旧厂房经华侨城改造后,租金可从每月每平方米15~20元提高到50~60元,与门票一起构成项目的长期稳定收入。而销售分成,则是指在小镇中开发的农产品、餐饮服务、培育的一些产品的销售等。此外,项目中的地产板块在小镇声名鹊起之后,亦将为企业带来巨额收益,弥补企业前期发展文旅产业的巨大投入。

3.金融机构
金融机构介入特色小镇开发,除了作为资金供给方,还可根据自身特点通过以下方式盈利:
1.产业循环收益

金融机构通过基金的方式介入相关产业的发展、项目的开发等,通过企业自身产业与小镇产业的互动,既促进小镇产业的蓬勃发展,又反哺其自身产业的进一步提升,互利互惠,共同获得溢价价值。


保险公司健康基金的产业循环收益图解

 

以中国人寿为例,中国人寿旗下的基金管理公司国寿安保基金管理有限公司与其他公司共同成立国际健康特色小镇产业基金,进行健康养老特色小镇的开发,引导健康医疗相关产业、机构入驻,从而介入健康养老产业链,把健康医疗产业投资、健康养老服务和保险结合起来推动保险主业发展,如提出通过购买年金、两全等保险产品,客户可获得养老社区入住权或优先入住权、组织保险VIP客户进行小镇游等,将小镇的运营与保险业务相结合,保险为小镇提供客源,而小镇给客户带来的福利增加保险业务量,同时健康医疗等相关产业在资金和客源的充分支持下良性发展,给基金投资带来良好回报。由此,因保险公司基金的导入,而打通了健康医疗产业、保险业务和小镇运营的整个环节,实现了产业循环互补。
2.消费信托收益
消费信托从小镇开发的终端介入,将地产、酒店等的使用权、购买权、服务消费权等包装成消费信托产品出售,通过预付方式,形成由大量小额预付金构成的资金池,并获得其固定年限内的无偿使用权,再利用资金池进行投资获得收益。同时,也营销了小镇产品,促进了小镇的发展。 


嘉丽泽消费信托产品设计图解(来源:南方财富网)

 

以中信信托操作的嘉丽泽健康度假产品为例,该项目是业内首单消费信托项目。嘉丽泽项目是中信信托在云南推进的以健康产业为核心,集预防、特色医疗、健康管理、康复、养老、养生于一体的“国际健康岛”。在项目中,旅游消费者通过信托获得居住权以及医疗养生服务。首期“嘉丽泽健康度假产品”分为H类和G类两种产品,期限均为五年。

H类产品客户交付资金8.8万元,其中7.5万元为保证金,五年后到期全额返还,另外1.3万元作为会籍费一次性收取,每年会籍费2600元,按年度扣减;G类产品的门槛则是18.8万元,其中15万元为保证金,3.8万元为会籍费。以H类产品为例,在度假消费权益方面,客户每年拥有14天云南嘉丽泽健康岛度假公寓居住权,另外附赠嘉丽泽项目健康消费卡。如果将消费权益进行资金化回报换算,五年有效期内,每年消费权益价值的实际回报率超过15%。而操盘的中信信托的报酬则主要来自保证金在信托期限内的无偿使用,相当于无利息的“资金池”。

政府、开发商、金融机构因其介入角色的不同,在特色小镇的开发中形成了不同的盈利点和盈利模式,但只有互相携手共进,才能让特色小镇真正焕发生机,长久发展。